Grondbeleid en ruimtelijke agenda

Terugblik
Afgelopen jaar heeft de woningmarkt zich ontstuimig ontwikkeld. De crisis lijkt alweer ver achter ons te liggen en overschot heeft plaatsgemaakt voor schaarste. Resultaat hiervan is dat er veel te weinig wordt gebouwd om aan de vraag te voldoen en dat de woningprijzen ongekend hoog zijn met alle gevolgend van dien voor bijvoorbeeld (potentiële) starters en andere woningzoekenden. Alle zeilen zijn bijgezet om zo snel als mogelijk zoveel mogelijk woningen toe te voegen aan de Houtense woningvoorraad. Om te kijken of en hoe we in de toekomst kunnen beantwoorden aan de vraag is er een Stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er mogelijkheden zijn om een forse woningbouwopgave binnen Houten te realiseren. Dit vergt echter wel nadere uitwerking en visievorming, zeker omdat we de Houtense kwaliteit en DNA willen koesteren en versterken. Totdat nieuwe visievorming heeft plaatsgevonden wordt er, op basis van de vastgestelde Woonvisie, gebouwd aan nieuwe woningen. In Houten zijn in 2018 weer diverse projecten afgerond (zoals de herontwikkeling van de Bogermanlocatie, diverse panden aan de Molenzoom en tijdelijke woningen aan de Hoge Schaft) en in voorbereiding genomen (De Geer, Eikenhout, Tuurdijk ’t Goy etc.).
Daarnaast zien we een verdere toename van het aantal particuliere initiatieven voor woningbouw in het binnenstedelijk- en het buitengebied toe. Dit succes is voor een groot deel te danken aan de ontwikkelde werkwijze ‘van buiten naar binnen’ en onderstreept het belang om deze werkwijze verder door te zetten en uit te werken.
Voor wat betreft de verkoop van kavels op de voorzieningengebieden, bedrijventerreinen en op het sport- en werklandschap kan gezegt worden dat deze achterbleven ten opzichte van de prognoses. Enerzijds blijkt het meer tijd te kosten om te komen tot een grondovereenkomst (juridisch en financiering) en anderzijds blijven wij vasthouden aan hoge (rand)voorwaarden voor wat betreft duurzaamheid, inpassing en stedenbouw.
Vooruitblik 2019
In 2019 zal de focus op twee onderdelen liggen. Enerzijds zal de Stedenbouwkundige Visie voor heel Houten worden opgesteld en anderzijds zullen we volop inzetten om zoveel mogelijk woningen aan de bestaande woningsvoorraad toe te voegen.

Stedenbouwkundige visie
De (regionale) druk op de woningmarkt is hoog. Recente studie wijst uit dat in de U10 circa 100.000 woningen tot 2040 moeten worden bijgebouwd. Uit de begin 2018 gepresenteerde stedenbouwkundige verkenning is gebleken dat er grote behoefte is aan extra woonruimte in onze gemeente. Uit verschillende scenario’s blijkt dat dit ook mogelijk is al zullen dan wel keuzes gemaakt moeten worden omtrent locaties en bebouwingsdichtheden. Om tot evenwichtige besluitvorming te komen zal in 2019 een stedenbouwkundige visie voor heel Houten worden uitgewerkt. Doelstelling is om hierbij te komen tot een uitbreiding van Houten met 4.300 – 5.300 woningen. Hiervan zullen circa 1.500 – 2.000 sociale huurwoningen zijn. Onderdeel van dit traject zal zijn het uitwerken van financiële kaders welke vertaald zullen moeten worden in (mogelijk) nieuw dynamisch grondbeleid voor bepaalde gebieden of voor heel Houten aangezien het hier een majeure ontwikkeling betreft met grote impact op allerlei gebied (bv. mobiliteit, sloop-nieuwbouw, interactie met (buur)gemeenten et-cetera).

Woningbouw in 2019
Binnenstedelijk ligt de focus in 2019 op de uitvoering van projecten op de verdere afbouw van de Vinex, de gemeentelijke transformatielocaties Wegwijzer/Den Oord, De Kleine en Grote Geer, de ontwikkellocatie  Eikenhout en op met name transformatieontwikkelingen op de Molenzoom. Daarnaast zullen er acitiviteiten in de kleine kernen worden ontplooid. De uitwerking van deze projecten vindt plaats binnen de kaders van het Programma Ruimte 2017-2019. Ook staan er diverse nieuwe particuliere transformatieprojecten op stapel en wordt een aantal particuliere initiatieven voor (kleinschalige) woningbouw begeleid. In het buitengebied neemt het aantal initiatieven toe en zijn diverse plannen voor (kleinschalige) woningbouw in ontwikkeling. Deze initiatieven dragen inhoudelijk en/of financieel bij aan de ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk. In het buitengebied Kromme Rijn worden initiatieven beoordeeld volgens de in 2017 vastgestelde Omgevingsvisie Kromme Rijn.. Ook zal in 2019 gewerkt worden aan de oplossingsrichtingen voor problematiek rond ‘wonen en zorg’,
doorstroming voor jongeren vanuit residentiële zorginstellingen en de komende wijzigingen inzake ‘beschermd wonen’.

Voor wat betreft de verkoop van kavels voor bedrijven zullen we blijven inzetten op verkoop van gronden maar blijven we vasthouden aan de gestelde (rand) voorwaarden.

Stand van zaken
In de paragraaf hieronder wordt ingegaan op de stand van de totale grondexploitatie. Daarna wordt specifiek ingegaan op het risicoprofiel van de grondexploitatie en de beschikbare risicobuffer. Hierbij wordt uitgegaan van de stand (maart 2018). Als vergelijk zijn deze cijfers afgezet tegen de situatie van het jaar daarvoor (juli 2017).
Deze gegevens zijn met de raad gedeeld in diverse bijpraatavonden.

Grondexploitatie
De totale boekwaarde per maart 2018 is € - 35,7 miljoen. De totale investeringen inclusief kostenstijging en rente voor de resterende looptijd van de grondexploitatie bedragen € 44,8 miljoen.
De totale opbrengsten die in de periode nog moeten worden gegenereerd bedragen € 81,0 miljoen.
Op netto contante waarde bedraagt het positieve resultaat € 0,5 miljoen (€ 0,5 op eindwaarde zoals getoond in tabel).
Dit saldo fluctueert op basis van de herziening van de grondexploitatie. In de tabel hieronder is het bovenstaande schematisch weergegeven.

Risicoprofiel en risicobuffer
De verschuivingen van de risico’s  in het risicoprofiel  hebben voornamelijk te maken met de faseringen in de einddatum van enkele grondexploitaties van 2020 naar 2022. Het betreft de grondexploitaties Hofstad 4B en Werklandschap De Meerpaal.

De geringe mutaties in de risicobuffer betreffen het toevoegen van positieve saldo van de grondexploitatie van € 0,5 mln. en het treffen van een voorziening verliesgevend complex 't Goy van  € 0,4 ten laste van het concern-weerstandsvermogen.

 Risico’s gedurende looptijd grondexploitatie

De tegenover dit risicoprofiel staat de beschikbare risicobuffer  en ziet er als volgt uit:

Risicobuffer grondexploitatie

De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is ruim voldoende om de risico’s gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen. De integrale risicoanalyse wordt periodiek herijkt en getoetst of de risico-buffer toereikend is voor de gecalculeerde risico’s, aan de hand van door de raad vastgestelde ratio’s.

Nota “Risicomanagement en Weerstandsvermogen Grondexploitaties
In de Nota is de ‘ratio weerstandsvermogen’ (ratio WSV) geïntroduceerd als objectieve norm voor de mate waarin de beschikbare weerstandscapaciteit toereikend is ten opzichte van het (normatief bepaalde) noodzakelijke weerstandsvermogen op basis van de zogenaamde ‘H’IFLO-norm’. Aangezien de H’IFLO geen maatwerk oplevert ten opzichte van de risico’s die we in Houten werkelijk lopen, is met de vaststelling van genoemde nota tevens bepaald dat de beschikbare weerstandscapaciteit ook in relatie gebracht kan worden met het totaal van geïnventariseerde risico’s. De ratio WSV berekend is op basis van de H’IFLO-norm is echter het uitgangspunt bij de beoordeling c.q. kwalificatie van het weerstandsvermogen. De gegevens in onderstaande tabel zijn gebaseerd op deze beleidsuitgangspunten.

Conform de Nota ‘Risicomanagement en Weerstandsvermogen Grondexploitaties ’ streven we een ratio WSV grondexploitatie van 1,0 na, met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Thans is de -op grond van de H’IFLO-norm- berekende ratio 0,9.
De ratio WSV ligt binnen de toegestane bandbreedte en heeft de kwalificatie ‘voldoende’. De ratio van 0,9 vraagt wel een aanhoudende aandacht voor het scherp monitoren en sturen op kostenbeheersing, risico’s en kansen

Naast de H’IFLO hanteren we een tweede ratio, op basis van een inschatting van een analyse van de risico’s per lopende grondexploitatie. De ratio op basis van de werkelijke risico’s laat een ander, beter, beeld laat zien: 1,8 met de kwalificatie  “ruim voldoende”.  

Hierdoor zal de ratio (op basis van de huidige cijfers) dalen van 1,9 naar 1,8 maar nog steeds de kwalificatie “ruim voldoende” behouden.